Все статьи

РОСРЕЕСТР НЕ РЕГИСТРИРУЕТ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ. ЧТО ДЕЛАТЬ

В настоящее время любому известно — для того, чтобы стать полноправным собственником квартиры необходимо обратиться в Росреестр с необходимым набором документов. Однако, бывают случаи, когда Росреестр не регистрирует право собственности на квартиру. Иногда это случается при предоставлении данному органу неполного комплекта документов, иногда Росреестр не регистрирует право собственности на квартиру в связи с ошибками в заполнении документов или в связи с неполной или противоречивой информацией в них. Но вышеописанные случаи довольно редки, т.к. при приеме документов в МФЦ сотрудники, как правило, проверяют полный пакет документов. Одним из частых случаев в последнее время, когда Росреестр не регистрирует право собственности является наличие запретов на регистрацию, наложенных судебными приставами или судами. При этом, в данном контексте имеются в виду не запрет на регистрацию право собственности на конкретную квартиру на которую регистрируется право собственности (все таки обычно покупатели квартир, как правило, проверяют перед сделкой информацию о квартире и если обнаруживается такой запрет, то они отказываются от сделки), а запрет на регистрацию сделок с земельным участком на котором находится многоквартирный жилой дом в котором расположена соответствующая квартира. В данном случае необходимо сразу пояснить, что такая ситуация при которой на земельный участок наложены ограничительные меры характерна только для случаев с новостройками.

Причиной наложения ограничительных мер на земельный участок под многоквартирным домом является непогашенные долги застройщика. Как известно, многие застройщики строят жилые дома на принадлежащих им земельных участках. При этом, в процессе возведения жилого дома у застройщиков могут возникать непогашенные по различным причинам долги по искам  дольщиков, банков, подрядчиков, налоговых органов и так далее. Когда застройщик добровольно не исполняет решение суда о взыскании с него задолженности, то кредиторы данного застройщика нередко передают  данный долг на принудительное исполнение  в службу судебных приставов. В процессе исполнительного производства приставы, как правило. накладываются запрет на регистрационные действия со всем имуществом, которое принадлежит застройщику, в том числе и на земельные участки под жилыми домами.

В итоге складывается парадоксальная ситуация —  застройщик не отдает долги, приставы или суд накладывают ограничительные меры на его земельный участок, а страдают дольщики, которым Росреестр не регистрирует право собственности на их квартиры.

            ЧТО ДЕЛАТЬ В ТАКОЙ СИТУАЦИИ. КАК ПОЛУЧИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, ЕСЛИ РОСРЕЕСТР ОТКАЗЫВАЕТ В РЕГИСТРАЦИИ.

            Необходимо отметить, что ситуации, когда Росреестр не регистрирует право собственности при наличии запретительных мер в отношении земельного участка под многоквартирным домом обычно не разрешаются сами собой, т.е. не бывает так, чтобы Росреестр вдруг передумает, осознает несправедливость по отношению к дольщику и зарегистрирует право собственности. В таких органах как Росреестр работают профессиональные юристы, которые действуют в соответствии со своими внутренними инструкциями, а не на основе обывательских представлений о справедливости. Так что рассчитывать на то, что чиновники из Росреестра сжалятся и отменят свой же отказ не приходится. Так же не стоит надеется на то, что застройщик вдруг заплатит все долги и пристав или суд снимут все ограничительные меры на земельный. Если застройщик накопил долги и дело дошло аж до наложения ограничительных мер на его земельный участок, то скорее всего застройщик не в состоянии расплатиться по своим долгам, т.к. пристав, прежде чем, принять решение о запрете регистрационных действий по отношению к земельному участку на котором находится жилой дом проверяет все счета застройщика и если денежных средств на этих счетах недостаточно для погашения всех долгов застройщика, то тогда уже приставом применяется арест имущества застройщика. Зачастую застройщики у которых арестовано имущество находятся в предбанкротном состоянии. При этом, необходимо иметь в виду, что в случае введения процедуры банкротства (а сейчас согласно новейшим положениям законодательства о банкротстве застройщиков, при банкротстве данных организаций сразу же вводится процедура конкурсного производства) возможно включение квартир в конкурсную массу застройщика и продажа их с торгов.

Поэтому, если Росреестр не регистрирует право собственности вследствие наложения ограничительных мер на земельный участок под многоквартирным домом, необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности и снятии ограничительных мер в части квартиры.

ЧТО НЕОБХОДИМО ДЛЯ ПОДАЧИ  ИСКА О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ:

— прежде всего необходимо составить сам иск, четко сформулировав в нем проблему и указав на закон, который дает возможность снять ограничительные меры в части соответствующей квартиры. Таким положением закона является часть 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» согласно которой в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. Также важно определить состав участников судопроизводства, указав верно ответчика (в данном случае это будет застройщик) и третьих лиц (Управление Росреестра соответствующего региона и соответствующая служба судебных приставов). Без правильно указания  состава участников судебного процесса суд может оставить иск без движения, а затем, в случае неисправления ошибки в срок вообще вернуть иск. При этом, также важно правильно сформулировать исковые требования, чтобы во-первых, суд имел возможность удовлетворить такой иск, а во-вторых, чтобы Росреестр затем смог исполнить данное решение суда и зарегистрировать на его основе право собственности.

— необходимо также приложить к иску копии всех документов, подтверждающих требования истца. В данном случае нужно приложить к иску копию договора долевого участия, документы о его оплате, акт приема-передачи квартиры, отказ Росреестра в регистрации права собственности на квартиру, выписку из ЕГРН.

— после составления иска и подготовки необходимого комплекта документов, нужно отправить копию иска и копии приложенных к нему документов другим участникам процесса;

— обязательно нужно оплатить государственную пошлину, которая рассчитывается исходы из цены договора долевого участия,

— после выполнения вышеуказанных действий можно уже подавать иск в суд, приложив к нему копии документов, документы об отправке или вручении копии иска с приложенными документами другим участникам процессе и квитанцию об оплате госпошлины.

Однако, как показывает практика человек, не имеющий юридического образования, самостоятельно занимающийся вопросами составления, подачи и ведения судебного дела, как правило, совершает ошибки, результатом которых может стать потеря дорогостоящего имущества. Ведь суды все же удовлетворяют иски, содержание которых соответствует и материальному, и процессуального закону. Более того, суды при рассмотрении дел также руководствуются судебной практикой. Поэтому, важно также показать суду, что позиция истца подкреплена доводами других судей, которые уже рассматривали аналогичные дела. Поэтому, для решения проблемы, связанной с отказом Росреестра в регистрации права собственности на квартиру, рекомендую обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Если Вы столкнулись с проблемой отказа Росреестра в регистрации права собственности, звоните по телефону, указанному на данной сайте или напишите письмо по электронной почте. Вам обязательно ответят. Первичная консультация бесплатная.

Адвокат, кандидат юридических наук Ребриков Андрей Валерьевич.